如何做好地段评估

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咖啡店经营者在确定店面地址时,一定要考虑到当地的人流量、经济状况、顾客消费特点、同行业竞争状况等。    

区域特点  

区域规划

当选中某一区域后,首先要了解该区域的规划中是否有拆迁和重建项目,以及这些项目涉及的位置和动工时间,以免在咖啡店成本收回之前遇到拆迁和重建而蒙受损失,或者因此而失去地理优势。为了确定咖啡店的位置,最好事先向有关部门咨询清楚这些情况。 

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市政设施

市政设施要能满足咖啡店日常经营必须具备的水、电等的供应;周边道路和建筑的建设要与咖啡店的经营相协调,要有完善的排水设施、垃圾处理设施、通信设施、消防设施等。此外,还要有良好的社区环境状况和治安状况。  

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经济趋势

区域的经济发展趋势是选址时需要考虑的重要因素之一,这一因素对咖啡店的前景影响很大。  

要选取相同类型区域的咖啡店作参照,详细研究它们的经营发展模式,因为在一定程度上这些模式都是相同或相通的。  

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交通状况

良好的交通状况意味着充足的潜在客源。但必须清楚的是,在考虑这个因素时,要认识到客源绝不等同于交通的频繁程度。  

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街道类型

街道类型决定了能否吸引消费者到来并停留住。例如,在一条狭长的购物街上,大型商场等购物密集点在街的中部,行人经过街两端的目的多半是到中部去购物。这样,大量的停留时间和消费需求也都会集中在中部,而两端的咖啡店只能看着如潮的人流通过而毫无机会。  

房租多少

对于以租房的形式取得营业的咖啡店来讲,房租是影响其营业利润的一个重要要素。房租过高时就要考虑放弃所确定的咖啡店的位置。房租的数额应以保证咖啡店的基本营业利润为标准。  

咖啡店周边区域的特点会直接影响咖啡店的经营,必须根据区域的不同特点做出相应的对策。营业点的选择对生意兴盛与否有重要影响。如果地址选择不当,即便咖啡店装潢精美、口味上好、服务周到,生意也可能不兴隆。因此,不论是在筹划开业还是正在营业,都必须彻底研究地址问题,研究重点是营业地址的特点和与之配合的营业方针。  

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人流量统计及入店率统计  

在营业时间内按小时统计

每小时只需统计15分钟的人流量与入店人数,乘以4就是一小时的人流量与入店人数。  

人流量是指从店门口经过的人数,包括离店门很近的范围内路过的人,同一个人来回经过几次,就算几次。  

最好的统计时间是星期二、星期三、星期四、星期六、星期日,最好回避在恶劣的天气中做统计。  

附近顾客群调查  

每小时人流量统计后剩余的45分钟可以用来做客流调查。调查的目的是发现他们从哪里来,并对客人的年龄段、性别、职业、形象等做记录。  

对客人的调查范围不超过店址两个街道,对每位客人的调查所用时间不超过5分钟。

对只是过路人或逛街者,也记录下来。  

对调查结果要进行分析,发现哪些是我们的客人,哪些是我们的潜在消费者。下一步就可以根据此调查报告针对这些潜在客人制定推广活动计划。  

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寻租店面要点         

面积,店面面积最好在60~150m2(使用面积),至少应有宽3m的邻街的玻璃窗。  

租金付款方式,可通过谈判解决,一般是现金,以两个月房租作为押金,当然也可以和业主以分成的方式缴房租,具体方式视所在商圈和业主而定。  

租期,一般1~4年,另外加上优先续租权。  

用途,用做咖啡店经营(包括在此基础上的扩展)。  

转租,是否允许转租应与业主商定,并在协议中明文规定。  

招牌,品牌商标要突出,和业主协商在所在位置附近的显著位置制作显眼的广告,以引导顾客和进行宣传。  

门外空地,在条件允许的情况下要尽可能争取室外空地,用来摆放露天咖啡座椅,扩大营业空间。  

竞争保护,可通过谈判解决。可以在条件允许的情况下增加同业限制条款,保护咖啡店所在商圈范围内的权益,减少因客流分散而导致营业额的下降。


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